Touristen, digitale Nomaden und in die Höhe schießende Mieten: Erlebt Medellin eine Gentrifizierung?
Das Airbnb-Angebot in Medellin ist seit 2020 um 66% gewachsen und hat im vergangenen Jahr $62 Millionen erwirtschaftet, das sind 78% mehr als 2021. Dieser Trend hat einen erheblichen Einfluss auf die steigenden Mietpreise.
Dies sind die Stadtteile, in denen die Mieten in Medellin am stärksten steigen
Eine Analyse der Stadtteile Medellins hat ergeben, dass der Anstieg pro Quadratmeter in traditionell beliebten Vierteln wie Aranjuez und Castilla am stärksten ausgeprägt war.
Enge Straßen mit beidseitig geparkten Fahrzeugen gehören in diesen Vierteln Medellins zum Landschaftsbild. Angesichts der reizvollen Umgebung und der in vielen Fällen steilen Topografie würde man nicht denken, dass das Mieten eines Hauses oder einer Wohnung in diesen Vierteln so teuer sein könnte.
In the outskirts, the term “valorización” was not familiar to residents. For years, it seemed that expensive properties were only found in the southern part of the city.
Der Appetit auf Immobilien scheint jedoch unersättlich zu sein und breitet sich auf alle Bereiche aus. "Wer hätte vor vier Jahren gedacht, dass man über anderthalb Millionen Pesos für eine kleine Wohnung in einem Mittelklasse-Viertel verlangen kann", kommentiert Sebastian Jaramillo, der vor kurzem mit seiner Freundin zusammengezogen ist und Schwierigkeiten hatte, eine geeignete und bezahlbare Wohnung zu finden.
Wegen der Nähe zum Haus ihrer Eltern suchte das Paar nach einer Wohnung in Cristo Rey, einem der ältesten Stadtteile Guayabals. Obwohl es sich um eine Gemeinde handelt, die überwiegend dem mittleren sozioökonomischen Status zuzuordnen ist, wurden ihnen Preise ab 1,5 Millionen Pesos für relativ kleine Räume mit Rissen und gelegentlicher Feuchtigkeit genannt.
"Als ich fragte, warum es so teuer sei, sagten die Besitzer, dass sie den Preis für die Lage verlangten und erwähnten die Nähe zum Stadtzentrum, zu El Poblado und zum Flughafen Olaya Herrera. Trotzdem erschien mir der Preis ein wenig übertrieben", so Jaramillo.
Dieses Gefühl, wie in einer exklusiveren Wohngegend zu zahlen, kann für Mieter wie Jaramillo frustrierend sein, da es den Teil ihres Einkommens, der für Freizeit und Vergnügen mit ihrem Partner zur Verfügung steht, deutlich verringert. Viele verstehen immer noch nicht, dass diese Immobilienwelle stark ist und alle Bewohner zu verschlingen droht.
Nirgendwo zu laufen
Marktdaten deuten darauf hin, dass beliebte Stadtteile die Mietsteigerungen anführen. So sind die Ergebnisse einer Preisanalyse der Plattform RED Atlas in bestimmten Gegenden der Stadt durchaus überraschend.
Bei den Wohnungen ergab die Umfrage, dass Guayabal das Viertel mit dem höchsten Mietanstieg ist: Im Februar 2022 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 25.924 Pesos, während er im gleichen Monat dieses Jahres bereits 36.994 Pesos erreicht hatte (siehe Grafik).
Schwierig, eine Unterkunft zu finden
Im Oktober letzten Jahres entdeckte Sandra Suárez ein Schild vor dem Gebäude, in dem sie wohnte. Es wies auf ein Renovierungsprojekt in der Infrastruktur hin und markierte den Beginn einer Angst einflößenden Erfahrung, die kein Ende zu nehmen schien.
Sie lebte seit sieben Jahren an diesem Ort in der Nähe von Consumo in Laureles und zahlte monatlich 822.000 Pesos, eine Summe, die durch die Nähe zur Arbeit und zur Schule ihres Kindes gerechtfertigt war.
“On October 20, I received a notice stating that all tenants had to vacate the apartments as soon as their contracts expired, or even earlier, with no penalty fees,” she narrated.
Die Renovierungsarbeiten an dem alten fünfstöckigen Gebäude begannen, als die 24 Bewohnerfamilien noch nicht ausgezogen waren, was zu einer wirklich unangenehmen, staubigen Umgebung führte.
With time running out, Suárez embarked on the search for a new apartment, and her child’s allergy due to air pollution made the task more urgent.
Obwohl sie eine gute Mieterin war, musste sie gehen, und alles, was sie wusste, war, dass das Gebäude in ein Apart-Hotel umgewandelt werden sollte. "Sie tauschten die Türen aus und installierten sogar Kartensensoren an der Außenseite, weil sie laut der Agentur sagten, es sei für Airbnb."
Die Idee war, eine Wohnung in der Nähe zu finden, um ihre Lebensweise nicht zu sehr zu stören, aber die Preise überstiegen ihre Zahlungsfähigkeit. Sie suchte im Viertel San Joaquín, wo die Preise bei 1,5 Millionen Pesos begannen und bis zu 3 Millionen Pesos oder mehr stiegen.
Sie weitete ihre Suche auf das Viertel Los Colores aus. Sie berichtete jedoch, dass "die Preise die gleichen waren. Es gab Wohnungen für 2,2 Millionen Pesos und sogar für 3,2 Millionen Pesos. Das waren die Preise, die früher für eine große Wohnung verlangt wurden, nicht für eine einfache".
Schließlich fand sie nicht das, was ihr vorschwebte, und ließ sich in Belén nieder, zwischen Rosales und dem Park. Bei all dem war sie dankbar, dass die Studiowohnung, die sie mietete, 800.000 Pesos pro Monat kostete und in ihr Budget passte. Der Nachteil war, dass sie nur ein Schlafzimmer hatte und der Platz nicht ausreichte, um all ihr Hab und Gut unterzubringen.
"Der Preis ist angemessen und kann sogar als billig bezeichnet werden, denn ich weiß, dass meine Nachbarn in den benachbarten Vierteln mindestens 1,6 Millionen Pesos zahlen, was doppelt so viel ist wie im Laureles-Gebäude. Habe ich vor, mich nach einem größeren Raum umzusehen? Ja, ich möchte etwas Besseres finden, aber ich habe keine Hoffnung mehr. Die Preise, die ich auf dem Markt sehe, sind sehr anspruchsvoll", beklagte sie.
Ein ungünstiger Boom
Alberto Rodríguez, CEO des Immobilienunternehmens Century 21, wies darauf hin, dass es in Medellin eine hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot gibt. Er wies darauf hin, dass die Bauträger nach der Pandemie weniger neue Wohnungsbauprojekte in Angriff nahmen, was dazu führte, dass mehr Menschen auf der Suche nach einer Unterkunft waren als Immobilien zur Verfügung standen.
"Das Gleiche geschieht in beliebten Stadtvierteln, aber wir müssen ein Wort hinzufügen, das wir in Zukunft oft hören werden: Gentrifizierung, die sich auf die Verdrängung der traditionellen Bevölkerung durch Bewohner mit höherer Kaufkraft bezieht", erklärte er.
Es ist so einfach, wie die Ausländer zu beobachten, die nach Medellin kommen und sich hier niederlassen. Da sie in der Regel Dollars haben, können sie eine Preisblase erzeugen, die nur für ihre eigenen Taschen passt.
In this context, Rodríguez mentioned that “people are forced to move to other areas. That’s why we are seeing demand for places that were not as desirable before.”
Auf die Frage, ob die Preise in diesen beliebten Vierteln mit der Qualität der Wohnungen übereinstimmen, räumte er ein, dass dies in den meisten Fällen nicht der Fall ist. Er betonte jedoch, dass die Mietpreise letztlich von den Marktkräften bestimmt werden.
“What is happening in Medellin,” Rodríguez said, “is that if there is a shortage of housing, people move to a similar place that meets all the conditions they are looking for.”
In einer Kettenreaktion
Die Immobilienblase weitet sich immer weiter aus, und die Spitzenkräfte müssen zurücktreten, wodurch sich der Verdrängungsprozess wiederholt, bis er zu einer Zunahme der Randgebiete führt, die nicht vom ausländischen Tourismus betroffen sein sollten.
So müssen sich die Bewohner von Medellin ein Stadtviertel suchen, das zumindest auf dem Papier bescheidener ist. Ihre Kaufkraft verändert aber auch die Dynamik im Aufnahmegebiet.
Santiago Martínez hat diese Situation in Castilla, einem Viertel im Nordwesten der Stadt, miterlebt. Noch vor drei Jahren, so erinnert er sich, gab es sehr geräumige Häuser für weniger als 800.000 Pesos. Doch diese Realität scheint jetzt in weite Ferne gerückt zu sein.
“These same houses have been divided; they have been turned into two or three apartments and are being rented for one million pesos or more. I’m referring to the lower part of the neighborhood, near the Terminal del Norte, Juanes de La Paz Park, and the Acevedo and Tricentenario Metro stations,” he added.
All dies deckt sich mit den Daten von RED Atlas, denn Castilla gehört zu den drei Stadtvierteln mit den höchsten Mietpreissteigerungen für Häuser: Der Anstieg pro Quadratmeter betrug im Februar 10,6% jährlich und wurde nur von Belén (27,8%) und Aranjuez (36,1%) übertroffen.
Trends Mieten, eine Herausforderung
Auch Juan Camilo Isaza musste mit ansehen, wie seine Mutter das Manila-Viertel in El Poblado verlassen musste. Er erzählte, dass der nächtliche Lärm der Geschäfte unerträglich wurde und es nach 50 Jahren an der Zeit war, auszuziehen.
“We tried to find a house in Medellin, but the rents are extremely expensive, and there is hardly any available housing. So my mother ended up moving to Copacabana. The problem is that it has been a shock for her; it wasn’t easy to leave friends, neighbors, and the sense of belonging,” he commented.
In dieser Gemeinde kostet die Miete für eine Wohnung in einer bewachten Wohnanlage 1,3 Millionen Pesos, und er erklärte, dass es keine Pläne gibt, wieder umzuziehen. "In Zukunft möchte meine Mutter hier bleiben oder eine Art Landhaus finden".
Keine Erleichterung in Sicht
Martín Monzón, CEO of Fincaraíz, agreed with the diagnosis: as long as foreign tourists continue to flock to central and tourist neighborhoods, the demand will shift towards peripheral neighborhoods.
Er erklärte, dass die Stadt im Trend liege, weil die Hausbesitzer erkannt hätten, dass Kurzzeit- oder Ferienvermietungen viel rentabler seien.
“A traditional lease contract is for one year, which is a very long time, so you can’t make many changes. On the other hand, with short-term rentals, you can rent for one or two months, and the prices can be increased as demand rises,” he detailed.
Auf die Frage, ob es zu einer Marktkorrektur kommen könnte, antwortete er: "Solange die Ausländer weiterhin nach El Poblado, Laureles und Calazans suchen, werden die Preise schnell steigen. Das bedeutet, dass die Leute es sich nicht mehr leisten können, in diesen Vierteln zu wohnen und in andere Viertel umziehen, die vorher nicht so gefragt waren, und dann steigen die Preise".
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