Turistas, nómadas digitales y alquileres por las nubes: ¿Está experimentando Medellín la gentrificación?
La oferta para Airbnb en Medellín ha crecido en 66% desde 2020 y generó $62 millones el año pasado, lo que supone 78% más que en 2021. Esta tendencia tiene un impacto significativo en el aumento de los precios de alquiler.
Estos son los barrios donde más sube el arriendo en Medellín
Un análisis de los barrios de Medellín ha indicado que el aumento por metro cuadrado ha sido más pronunciado en zonas tradicionalmente populares como Aranjuez y Castilla.
Calles estrechas llenas de vehículos aparcados a ambos lados forman parte del paisaje de estos barrios de Medellín. Con un entorno encantador y, en muchos casos, una topografía escarpada, uno no pensaría que alquilar una casa o un apartamento en estas zonas pudiera ser tan caro.
In the outskirts, the term “valorización” was not familiar to residents. For years, it seemed that expensive properties were only found in the southern part of the city.
Sin embargo, el apetito inmobiliario parece insaciable y se extiende a todos los sectores. "¿Quién iba a pensar hace cuatro años que podrían pedir más de un millón y medio de pesos por un pequeño apartamento en un barrio de clase media?", comentó Sebastián Jaramillo, que recientemente se mudó con su novia y luchó por encontrar una vivienda adecuada y asequible.
Por su cercanía a la casa de sus padres, la pareja buscó apartamento en Cristo Rey, uno de los barrios más antiguos de Guayabal. A pesar de ser una comunidad clasificada predominantemente como de nivel socioeconómico medio-bajo, les pidieron precios desde 1,5 millones de pesos por espacios relativamente pequeños, con grietas y humedades ocasionales.
"Cuando pregunté por qué era tan caro, los propietarios dijeron que cobraban por la ubicación, mencionando su proximidad al centro de la ciudad, El Poblado y el aeropuerto Olaya Herrera. Sin embargo, me pareció un poco excesivo", dijo Jaramillo.
Esta sensación de pagar como en una zona residencial más exclusiva puede ser frustrante para arrendatarios como Jaramillo, pues reduce significativamente la porción de sus ingresos que pueden destinar al esparcimiento y disfrute con su pareja. Muchos aún no entienden que esta ola inmobiliaria es fuerte y amenaza con envolver a todos los residentes.
No hay donde correr
Los datos del mercado indican que los barrios populares lideran los aumentos de alquiler. Por ejemplo, según un análisis de precios realizado por la plataforma RED Atlas en determinadas zonas de la ciudad, los resultados pueden considerarse sorprendentes.
Cuando se trata de departamentos, este sondeo reveló que Guayabal fue el barrio con mayor incremento en la renta: en febrero de 2022, el precio promedio del metro cuadrado era de 25,924 pesos, mientras que en el mismo mes de este año, ya había alcanzado los 36,994 pesos (ver gráfica).
Dificultades para encontrar alojamiento
En octubre del año pasado, Sandra Suárez se topó con un cartel en el exterior del edificio donde vivía. Hablaba de un proyecto de renovación de las infraestructuras, lo que marcó el comienzo de una experiencia angustiosa que parecía no tener fin.
Llevaba siete años viviendo en ese lugar, cerca de Consumo en Laureles, pagando 822 mil pesos mensuales, suma justificada por su cercanía al trabajo y al colegio de su hijo.
“On October 20, I received a notice stating that all tenants had to vacate the apartments as soon as their contracts expired, or even earlier, with no penalty fees,” she narrated.
Las obras de renovación del antiguo edificio de cinco plantas comenzaron cuando las 24 familias residentes aún no se habían mudado, lo que creó un ambiente polvoriento realmente incómodo.
With time running out, Suárez embarked on the search for a new apartment, and her child’s allergy due to air pollution made the task more urgent.
A pesar de ser una buena inquilina, tuvo que marcharse, y lo único que sabía era que el edificio se iba a convertir en un apartahotel. "Cambiaron las puertas e incluso instalaron sensores de tarjeta en el exterior porque, según la agencia, decían que era para Airbnb".
La idea era encontrar un apartamento cerca y no alterar demasiado su modo de vida, pero los precios superaban su capacidad de pago. Buscó en el barrio de San Joaquín, donde los precios partían de 1,5 millones de pesos y llegaban hasta los 3 millones o más.
Amplió su búsqueda al barrio de Los Colores. Sin embargo, informó que "los precios eran los mismos. Había lugares por 2,2 millones de pesos y hasta por 3,2 millones de pesos. Esos eran los precios que se cobraban antes por un apartamento grande, no uno sencillo".
Al final, no pudo encontrar lo que había imaginado y terminó instalándose en Belén, entre Rosales y el parque. En medio de todo, agradeció que el apartaestudio que alquiló le costara 800.000 pesos mensuales y se ajustara a su presupuesto. El inconveniente era que sólo tenía un dormitorio y el espacio no era suficiente para guardar todas sus pertenencias.
"El precio es adecuado, e incluso puede considerarse barato porque sé que mis vecinos están pagando por lo menos 1.6 millones de pesos en colonias aledañas, que es el doble de lo que se cobraba en el edificio Laureles. ¿Pienso buscar un espacio más grande? Sí, quiero encontrar algo mejor, pero ya no tengo esperanzas. Los precios que estoy viendo en el mercado son muy desafiantes", se lamentó.
Un auge adverso
Alberto Rodríguez, consejero delegado de la inmobiliaria Century 21, señaló que en Medellín hay una gran demanda y una oferta limitada. Mencionó que tras la pandemia, los promotores redujeron la iniciación de nuevos proyectos de vivienda, lo que provocó que hubiera más personas buscando alojamiento que propiedades disponibles.
"Lo mismo ocurre en los barrios populares, pero hay que añadir una palabra que oiremos mucho en el futuro: gentrificación, que se refiere al desplazamiento de la población tradicional por residentes con mayor poder adquisitivo", explicó.
Es tan sencillo como observar a los extranjeros que llegan a Medellín y se instalan aquí. Como suelen tener dólares, pueden crear una burbuja de precios que sólo conviene a sus bolsillos.
In this context, Rodríguez mentioned that “people are forced to move to other areas. That’s why we are seeing demand for places that were not as desirable before.”
A la pregunta de si los precios en estos barrios populares se corresponden con la calidad de la vivienda, reconoció que en la mayoría de los casos no es así. Sin embargo, insistió en que, en última instancia, son las fuerzas del mercado las que determinan los precios de los alquileres.
“What is happening in Medellin,” Rodríguez said, “is that if there is a shortage of housing, people move to a similar place that meets all the conditions they are looking for.”
En una reacción en cadena
La burbuja inmobiliaria sigue expandiéndose, y los que están en la cima tienen que bajar, repitiéndose el proceso de desplazamiento hasta provocar un aumento en los barrios periféricos que no se esperaba que se vieran afectados por el turismo extranjero.
Así es como los habitantes de Medellín deben buscar un barrio que, al menos sobre el papel, sea más modesto. Sin embargo, su poder adquisitivo también cambia la dinámica en la zona receptora.
Santiago Martínez ha sido testigo de esta situación en Castilla, un barrio situado en el noroeste de la ciudad. Hace apenas tres años, recuerda haber encontrado casas muy amplias por menos de 800.000 pesos. Sin embargo, esa realidad ahora parece lejana.
“These same houses have been divided; they have been turned into two or three apartments and are being rented for one million pesos or more. I’m referring to the lower part of the neighborhood, near the Terminal del Norte, Juanes de La Paz Park, and the Acevedo and Tricentenario Metro stations,” he added.
Todo ello se alinea con las métricas presentadas por RED Atlas, ya que Castilla se encuentra entre los tres barrios con mayores subidas de alquiler de viviendas: el incremento por metro cuadrado fue de 10,6% anuales hasta febrero, sólo superado por Belén (27,8%) y Aranjuez (36,1%).
Tendencias El alquiler, un reto
Juan Camilo Isaza también vio cómo su madre tenía que abandonar el barrio Manila, en El Poblado. Narró que el ruido de los establecimientos comerciales por las noches se hizo insoportable y, después de 50 años, llegó el momento de mudarse.
“We tried to find a house in Medellin, but the rents are extremely expensive, and there is hardly any available housing. So my mother ended up moving to Copacabana. The problem is that it has been a shock for her; it wasn’t easy to leave friends, neighbors, and the sense of belonging,” he commented.
En ese municipio, alquilar un apartamento en una urbanización cerrada les cuesta 1,3 millones de pesos, y afirmó que no hay planes de volver a mudarse. "En el futuro, a mi madre le gustaría quedarse aquí o buscar algún tipo de casa campestre".
Sin alivio a la vista
Martín Monzón, CEO of Fincaraíz, agreed with the diagnosis: as long as foreign tourists continue to flock to central and tourist neighborhoods, the demand will shift towards peripheral neighborhoods.
Explicando que la ciudad está de moda, afirmó que los propietarios se han dado cuenta de que los alquileres de corta duración o vacacionales son mucho más rentables.
“A traditional lease contract is for one year, which is a very long time, so you can’t make many changes. On the other hand, with short-term rentals, you can rent for one or two months, and the prices can be increased as demand rises,” he detailed.
Cuando se le preguntó si podría haber una corrección en el mercado, respondió: "Mientras los extranjeros sigan buscando El Poblado, Laureles y Calazans, los precios subirán rápidamente. Esto significa que la gente ya no puede permitirse vivir en esos barrios y se trasladará a otros que antes no tenían tanta demanda, y entonces es cuando suben los precios."
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